Le dossier d’étude du PLU (voir articles dans cette catégorie) va nous amener à évoquer un certain nombre d’outils d’aménagement du territoire, de sigle ou appellation plus ou moins barabare. Nous tentons donc dans cette catégorie de vous donner une information synthétique et facilement accessible.
Une fiche de synthèse à télécharger pour tout savoir sur les ZAD : zad_certu
En France, la zone d’aménagement différé (ou ZAD) est un secteur où une collectivité publique, (ou un établissement public y ayant vocation ou une Société d’économie mixte (SEM) titulaire d’une convention d’aménagement) dispose, pour une durée de 14 ans, d’un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux.
Que faut-il comprendre ?
L’intéret d’une ZAD pour la commune est de maîtriser la spéculation foncière, c’est à dire de se protéger par rapport à l’augmentation du prix des terrains.
Imaginons que la commune ait comme projet de réaliser une zone verte, un espace de loisirs ou un projet de logement : Afin de préparer cette opération et de ne pas subir l’augmentation possible du prix du terrain nécessaire à l’opération, la commune peut créer une ZAD dans le cadre de son PLU.
Une fois la ZAD mise en place, et à condition qu’elle soit en accord avec le SCOT (Schéma de COhérence Territorial), le droit de préemption s’applique pour une durée de 14 ans.
Le droit de préemption signifie que la collectivité publique (la commune en ce qui nous concerne) dispose d’une priorité d’acquisition du terrain, si celui-ci est à vendre.
Le prix de la transaction
Le prix du terrain, dans le cas de notre exemple, peut être fixé entre le propriétaire et la collectivité publique par un accord amiable. Dans le cas ou cet accord n’est pas possible, un juge d’expropriation évalue le prix du terrain et fixe celui-ci.
Les opérations permettant de justifier la création d’une ZAD sont les suivantes :
- un projet urbain,
- une politique locale de l’habitat,
- d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,
- de favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
- de réaliser des équipements collectifs,
- de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain,
- de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti,
- de constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d’aménagement.
Motivations de la collectivité locale ?
La décision de préemption doit être motivée, c’est-à-dire qu’elle doit préciser l’objectif poursuivi par la collectivité qui rend nécessaire l’acquisition du bien.
Il s’agit d’une exigence strictement sanctionnée par la jurisprudence administrative, qui annule systématiquement les décisions de préemptions motivées par des raisons floues, pour permettre la réalisation d’un projet qui n’a pas fait l’objet d’études significatives au au moment où intervient la décision de préemption.
Toutefois, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle prévoit de réaliser dans le cadre d’un programme local de l’habitat ou d’un programme de construction de logements locatifs sociaux, ainsi que lorsqu’elle a délimité des périmètres d’intervention pour aménager et améliorer leur qualité urbaine, la motivation de la préemption peut se limiter à rappeler les termes de sa délibération de principe.
Sources d’info ?
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